Fiscalité en immobilier : Plus-values immobilières

Fiscalité en immobilier : Personnes imposables

Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur ces immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par certaines sociétés (articles 8 à 8 ter du CGI).

La cession d’un immeuble par un retraité ou un invalide, disposant de ressources modestes (plafonds réglementés), n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value.

Un mode particulier d’imposition est prévu pour les contribuables non domiciliés fiscalement en France (lien avec la fiscalité des non résidents).

Fiscalité en immobilier : Opérations imposables

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux.

Fiscalité en immobilier : Biens imposables

Les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;
Les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

Fiscalité en immobilier : Biens exonérés

Les immeubles constituant l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ;
Les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;
Les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées ;
Les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;
Les immeubles détenus depuis plus de 15 ans.
Une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ;
Sous certaines conditions, les titres de sociétés à prépondérance immobilière qui mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale ; les titres détenus depuis plus de 15 ans.

Fiscalité en immobilier : Calculs de la plus-value

Détermination de la plus-value brute : La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Prix de cession : Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte :
- Il est majoré de certaines charges et indemnités (exemple : indemnités d’éviction versées au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur) ;
- Il est réduit sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur (exemples : commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée) ;
Prix d’acquisition : Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés :
- Frais afférents à l’acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit ;
- Frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles (à l’exclusion des meubles et des parts). Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d’acquisition ;
- Dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition ;
- Frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme.
Calcul de la plus-value imposable
- Abattement pour durée de détention : La plus-value brute est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière.
- Moins-value : La moins-value brute n’est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives.
- Abattement fixe : Un abattement fixe de 1 000 € est appliqué sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l’abattement pour durée de détention et des moins-values imputables.

Fiscalité en immobilier : Impôts et prélèvements sociaux dus

Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :

à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16 %,
aux prélèvements sociaux, soit au 1er janvier 2005, un taux global de 11%.

Fiscalité en immobilier : Obligations déclaratives et de paiement

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé :

à la conservation des hypothèques lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble,
à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Demandez conseil à votre Notaire pour déterminer vos obligations en matière de législation réglementaire sur les plus-values immobilières et en général sur la fiscalité en immobilier.